Kentleşmenin ve çok katlı yapılaşmanın arttığı günümüzde, gayrimenkul hukukunda doğru terimlerin bilinmesi alım-satım, proje ve kullanım süreçleri için kritik önem taşır. Aşağıda kat irtifakı ile kat mülkiyetinin tanımları, aralarındaki temel farklar ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş şartları akademik bir üslup ile özetlenmiştir.
Giriş
Çok katlı yapılaşmanın yaygınlaşmasıyla birlikte taşınmaz mülkiyeti ilişkileri daha karmaşık bir hâl almıştır. Bu karmaşıklığı hukuken düzenlemek amacıyla yürürlüğe giren düzenlemeler, tamamlanmamış yapı aşamaları ile tamamlanmış yapı aşamaları için farklı hukuki rejimler öngörür. Bu bağlamda en sık karşılaşılan iki kavram kat irtifakı ve kat mülkiyetidir; her ikisi de tapu siciline kaydedilebilmekle birlikte hukuki sonuçları ve uygulama koşulları farklıdır.
1. Kat İrtifakı
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya inşaat hâlindeki bir yapı kapsamında, ileride oluşacak bağımsız bölümler üzerinde kurulan önsel bir hak olarak tanımlanır. Kat irtifakı, bağımsız bölümlerin proje ile belirlenmiş olması şartıyla tapu siciline tescil edilebilir ve ileride kat mülkiyetine dönüştürülebilir.
Kat İrtifakının Kurulması İçin Genel Şartlar
- Yapı projesinin onaylanmış ve bağımsız bölümlerin planlarda açıkça gösterilmiş olması,
- Arsa maliklerinin veya ilgililerin aralarında resmî bir senetle anlaşmış olması,
- Kat irtifakının tapu siciline işlenmesi gerekir.
Not: Kat irtifakı, tamamlanmamış yapılar için bir geçiş aşamasıdır; tek başına kesin ve bağımsız bir mülkiyet hakkı sağlamaz, ancak gelecekteki kat mülkiyeti için hukuki dayanak oluşturur.
2. Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan tam ve bağımsız mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti tesciliyle her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz gibi işlem görür; malik, bağımsız bölümünü satma, kiraya verme veya üzerinde ipotek tesis etme yetkisine sahiptir.
Kat Mülkiyeti Sahiplerinin Hakları
- Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı,
- Ortak alanlar üzerinde paylı mülkiyet hakkı,
- Tapu kaydı ile düzenlenmiş hukuki güvence (satış, rehnetme, devretme vb.).
3. Temel Farkların Karşılaştırması
| Kriter | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Tanımı | İnşaat hâlindeki veya tamamlanmamış yapıda önsel hak. | Tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet. |
| Kapsam | Proje aşamasındaki bağımsız bölümler. | Kullanıma hazır, tamamlanmış bağımsız bölümler. |
| Tapu Kaydı | Kat irtifakı şerhi (irtifak tescili). | Kat mülkiyeti tapu kaydı (bağımsız taşınmaz tescili). |
| Mülkiyet Hakkı | Kesinleşmemiş; gelecekte kat mülkiyetine dönüşebilir. | Kesin ve tam mülkiyet hakkı sağlar. |
| Ortak Alanlar | Henüz fiilen oluşmamış veya projeye dayalıdır. | Paylı mülkiyet konusu olup maliklerin ortak kullanımıdır. |
| Devir/Temlik | Devredilebilir ancak bazı sınırlamalar ve riskler taşır. | Tam mülkiyet gibi serbestçe devredilebilir ve rehnedilebilir. |
4. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşebilmesi için başlıca koşullar şunlardır:
- İnşaatın tamamlanmış olması ve ilgili idareden iskân / yapı kullanma izni alınmış olması,
- Bağımsız bölümlerin projeye uygun şekilde tamamlandığının belgelenmesi,
- Maliklerin veya yetkili kişilerin tapu dairesine başvurarak tescil talep etmesi.
Şartların sağlanması halinde tapu sicilinde kat irtifakı şerhi kaldırılarak her bağımsız bölüm için ayrı kat mülkiyeti tapusu verilir.
Sonuç
Özetle, kat irtifakı ve kat mülkiyeti aynı yapı sürecinin farklı hukuki aşamalarını ifade eder. Kat irtifakı tamamlanmamış yapı aşamasında güvence sağlayan geçici bir hak iken, kat mülkiyeti tamamlanmış ve kullanıma hazır bağımsız bölümler üzerinde tesis edilen nihai mülkiyet hakkıdır. Gayrimenkul işlemlerinde tarafların hangi hukuki rejimin geçerli olduğunu tapu kayıtlarından teyit etmeleri önemlidir; bu, hukuki uyuşmazlıkların ve yatırım risklerinin azaltılmasına yardımcı olur.
