Emlak vergisi, Türkiye’deki binalar, arsalar ve araziler üzerinden belediye tarafından tahsil edilen bir vergidir. Vergiyi ödemek zorunda olan kişi, genellikle mülkün sahibi olur; ancak taşınmazda kullanım hakkı (intifa) varsa bu hakkın sahibi sorumludur. Sahip ve kullanıcı yoksa, mülkü asıl gibi kullanan kişi mükellef sayılır. Paylı mülklerde her ortak kendi payına göre vergiden sorumludur, ortak mülkiyette ise sorumluluk paydaşlar arasında paylaşılır.
Vergi iki eşit taksitte ödenebilir: ilk taksit Mart‑Nisan‑Mayıs ayları, ikinci taksit ise Kasım ayında yapılır. İsterseniz toplam tutarı ilk taksit döneminde de yatırabilirsiniz. 2026 için ilk taksit süresi tamamlandığı için, henüz ödeme yapmayan mülk sahipleri ilgili belediyeden güncel borç ve gecikme miktarını öğrenmelidir.
Ödeme, mülkün bulunduğu belediyeye yapılır. Ödeme yöntemi belediyeden belediye değişiklik gösterir; genellikle vezne veya belediye tarafından sunulan elektronik platformlar üzerinden borç sorgulanabilir ve ödeme gerçekleştirilebilir. Kesin ödeme şekli ilgili belediyeden alınmalıdır.
2026 için vergi değeri üst sınırı
- 2025’te belirlenen arsa ve arazi birim değerleri üzerinden hesaplanan 2026 vergi değeri, 2025 değerinin iki kat fazlasını aşamaz.
- Bu kurala göre yeni vergi değeri, 2025 değerinin en fazla üç katı olabilir.
- Örneğin 2025’te vergi değeri 1 milyon TL olan bir taşınmazın 2026 değeri, diğer hesaplama koşulları ne olursa olsun 3 milyon TL’yi geçemez.
- Bu sınır sadece vergiye değil, vergiden türecek diğer harç ve mali yükümlülükleri de etkileyebilir.
2027‑2029 yılları için değer hesaplaması
- Bu yıllardaki bina ve arazi vergisi matrahı, 2026’da üst sınır uygulanarak belirlenen değer üzerinden hesaplanır.
- Yeniden değerleme oranının yarısıyla yapılan yıllık artış, 2026’dan sonra tam oranla uygulanmaya başlar; dolayısıyla sonraki yıllarda artış hesaplamasında tam yeniden değerleme oranı kullanılır.
Vergi oranları
Büyükşehir dışındaki alanlarda:
- Konut: %0,1 (binde 1)
- İşyeri ve diğer binalar: %0,2 (binde 2)
- Arsa: %0,3 (binde 3)
- Arazi: %0,1 (binde 1)
Büyükşehir belediyesi ve mücavir bölgelerde oranlar iki katına çıkar:
- Konut: %0,2 (binde 2)
- İşyeri ve diğer binalar: %0,4 (binde 4)
- Arsa: %0,6 (binde 6)
- Arazi: %0,2 (binde 2)
Ödenecek tutar, belediye tarafından belirlenen emlak vergisi değeri ile geçerli oranın çarpılmasıyla bulunur.
Sıfır oranlı (muaf) emlak vergisi koşulları
- Brüt alanı 200 m²’yi geçmeyen tek bir konut sahibi olan kişiler, belirli gruplara aitse vergiden muaf olabilir.
- Muafiyet sağlayabilecek gruplar: engeller, geliri olmayan sosyal yardımlı kişiler, sadece sosyal güvenlik üzerinden emekli, dul, yetim, ölüm veya malullük aylığı alanlar, gaziler ve şehitlerin dul‑yetimleri.
- Tek bir konuya hisseli sahip olmak da muafiyeti sağlayabilir; bu durumda indirim yalnızca hisse kısmına uygulanır.
Emekliлер için ek şartlar
- Tek konut, brüt 200 m²’yi aşmamalı.
- Gelir yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından alınan emekli aylığından oluşmalı.
- Yazlık, yayla evi gibi vorübergehend kullanılan konutlar bu avantajdan yararlanamaz.
Konutta yaşama zorunluluğu yok
- Muafiyeti sağlamak için konutta gerçek居住 (yaşam) zorunluluğu yoktur.
- Konut boş, kiralı veya aile tarafından ücretsiz kullanılıyor olsa bile muafiyet korunur; ancak mülk sahibi kira verirse veya başka bir konut sahibi olursa gelirse durum yeniden değerlendirilir.
Engeller için gelir ve engellik oranı kontrolü yoktur
- 200 m²’yi geçmeyen tek konutlu engelli kişiler için gelir şartı sorulmaz.
- Engellilik oranı da muafiyeti etkilemez; engelli kimlik kartı veya sağlık kurulu raporu yeterli belge olarak kabul edilir.
Toplam konut alanı 200 m² sınırı
- Hisseli konutlarda 200 m² sınırı, mülkün toplam brüt alanı üzerinden değerlendirilir; pay üzerinden değil.
- Örneğin 240 m²’lik bir evin yarısına sahip olmak, 120 m² pay verir ancak toplam alan 200 m²’yi geçtiği için muafiyet sağlanamaz.
Arsa veya işyeri sahipliği muafiyeti etkilemez
- Gelir getirmeyen bir iş yeri, arsa veya arazi ek muafiyeti bozmaz.
- Ancak bu varlıklardan gelir elde edilirse veya başka bir konut sahibi olursa, belediye tarafından şartlar yeniden değerlendirilir.
Yeni alınan taşınmaz için vergi mükellefiyeti başlangıcı
- Bir taşınmaz yıl içinde satın alınırsa, yeni sahibin vergiden sorumlu olması takip eden bütçe yılından başlar.
- Örneğin 16 Temmuz 2026’da alınan bir evin bildirimi 31 Aralık 2026’ya kadar yapılmalı; vergiden sorumluluk 2027 yılından başlar.
- Son üç měsíce alınan mülk için bildirim süresi satın alma tarihinden üç ay içinde tamamlanabilir.
Emlak vergisi bildirimi ne zaman verilir?
- Yeni bina inşası, kullanım değişikliği, mülkiyet transferi veya vergi değerini etkileyen başka bir olay gerçekleştiğinde belediyeye bildirim yapmak gerekir.
- Olay yılın ilk dokuz ayında olduysa bildirim yıl sonuna kadar yapılmalı.
- Olay son üç месеце gerçekleşirse, olay tarihinden itibaren üç ay içinde bildirim verilebilir.
- GİB’in açıklamasına göre, belediyeler tapu fotokopisi, kimlik fotokopisi, elektrik veya su abonelik belgesi gibi ek belgeler talep etmemelidir.
