Gayrimenkul dünyasında sıkça karşılaşılan terimlerden biri olan gelişme alanı, kentin büyüme yönünde gelecekte yerleşime açılması planlanan bölgeleri tanımlar. İmar yönetmeliklerine göre bu bölgeler, mevcut şehir yapısının dışındaki genişleme alanlarını kapsar.
Bir bölgenin gelişme alanı olması, oranın sadece konut yapılacağı anlamına gelmez; bölge içinde ticaret, eğitim, sağlık veya sosyal donatı alanları da planlanmış olabilir. Gelişme konut alanı ise bu geniş bölge içerisinde, doğrudan konut yapımına ayrılmış özel kısımları ifade eder.
Gelişme konut alanında bir yapı inşa etmek istiyorsanız, sadece alanın ismine bakmanız yeterli değildir. İnşaatın sınırlarını belirleyen kritik parametreler şunlardır:
- Emsal (KAKS): Toplam inşaat alanının parsel büyüklüğüne oranı.
- TAKS: Yapının zeminde kaplayacağı alanın oranı.
- Yapı Nizamı: Binanın konumlanma biçimi ve kat sayısı.
- Bahçe Mesafeleri: Ön, yan ve arka sınır çekme payları.
- Plan Notları: Bölgeye özel getirilen imar kısıtlamaları veya izinleri.
Ev Yapmak İçin Hangi Şartlar Gereklidir?
Bir taşınmazın imar planında konut alanı olarak görünmesi, doğrudan inşaat yapma hakkı vermez. Ruhsat alabilmek için mutlaka 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunması şarttır. Sadece genel kullanım kararlarını belirleyen nazım imar planları (1/5000) yapı ruhsatı almak için tek başına yeterli değildir.
Ayrıca, arazinin parselasyon işleminden geçmiş olması gerekir. Kadastral parselin, yol ve park gibi kamu alanları ayrıldıktan sonra imar parseline dönüşmesi ve bu durumun tapuya tescil edilmesi zorunludur. Tapuda "tarla" olarak görünen bir yerin imar planında konut alanı olması, parselasyon tamamlanmadan ev yapılabileceği anlamına gelmez.
Altyapı ve Kat Durumu Hakkında Bilinmesi Gerekenler
Gelişme alanlarında altyapı zorunluluğu konusunda kritik bir değişim yaşanmıştır. Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararı sonrası, altyapı bedelinin bir kısmının peşin ödenmesi yöntemiyle ruhsat alma imkanı kalkmıştır. Bu nedenle ruhsat süreci, belediyenin teknik altyapı projelerine ve parselin somut durumuna göre şekillenmektedir.
Son olarak, kaç katlı bina yapılabileceği tamamen o parsel için belirlenen uygulama imar planı ve plan notları ile belirlenir. Aynı bölgedeki komşu parsellerin bile kat sayısı, emsal değeri veya yapı nizamı birbirinden tamamen farklı olabilir.
